blocuriCirca 15%-20% dintre locuintele din marile orase sunt inchiriate, dar doar 4% dintre proprietari le declara si platesc impozite, ceea ce genereaza o evaziune fiscala uriasa, sustin specialistii din domeniul imobiliar. Conform datelor Ministerului Finantelor Publice, doar 1% dintre veniturile declarate la Fisc de contribuabili provin din inchirieri.

“Peste 97% dintre locuintele din Romania sunt in proprietate privata, afectand semnificativ flexibilitatea fortei de munca, cu efecte corespunzatoare in plan economic. De aici marea evaziune fiscala care se inregistreaza la nivelul locuintelor in proprietate privata ce sunt inchiriate. Potrivit Institutului National de Statistica, circa 4% dintre unitatile locative sunt declarate ca fiind inchiriate.

“Potrivit analistilor, proprietarii nu negociază cu chiriasii introducerea impozitului in valoarea chiriei, iar contractele de inchiriere se inregistreaza doar daca proprietarul este foarte scrupulos sau daca chiriasul are nevoie de dovada pentru a deconta la serviciu chiri.

 

Închirierile în regim hotelier, o afacere profitabilă

Apartamentele în regim hotelier din București se pot închiria fără factură, în urma unei simple negocieri telefonice. Evaziunea fiscală din închirierea cu ziua a locuinţelor se ridică la un milion de euro. Cifrele i-au îngrijorat şi pe experţii FMI, care au cerut taxarea suplimentară a veniturilor din chirii şi, în subsidiar, întărirea controlului fiscal în domeniu.

Anul trecut, în Bucureşti, au ajuns şi s-au cazat 800.000 de cetăţeni străini. O piaţă de zeci, chiar de sute de milioane de euro pe an. Majoritatea vin aici în interes de afaceri, însă – spun consultanţii în turism – Capitala a intrat pe harta europeană a concertelor, clubbingului şi a traseelor obligatoriu de marcat pentru completarea culturii urbane. Astfel, ofera clasică de spaţii de cazare – camerele de hotel – a fost depăşită de cerere, dar mai ales inelastică la cerere. Este contextul în care piaţa apartamentelor în regim hotelier a început să crească. Preţurile oferite – în medie, de 30-40 de euro pe noapte – le concurează pe cele practicate de hotelieri. Pe siteurile imobiliare sunt sute de astfel de oferte. Peste 60% din înnoptările înregistrate în hotelurile din România sunt reprezentate de business travel. Procentul ajunge la 93% când vine vorba de hotelurile din Bucureşti, după cum se arată în statisticile GlobalStar Travel Management.

 

Contractele de închiriere sunt valabile şi fără înregistrarea la fisc

Potrivit juriștilor, contractul de închiriere este un contract consensual, ceea ce înseamnă că el se încheie în mod valabil prin acordul de voinţă dintre proprietar şi chiriaş. Forma scrisă a contractului se cere numai pentru probă, ceea ce înseamnă că fiecare din părţi poate dovedi faţă de terţi existenţa şi cuprinsul contractului numai prin înscrisul constatator, nu prin declaraţii sau martori.

Cu alte cuvinte, nu există nicio condiţionare de înregistrarea la administraţia finanţelor publice pentru valabilitatea contractului de închiriere. El se încheie prin acordul de voinţă, încheierea unui înscris în acest sens fiind impusă de obligaţia proprietarului de a se înregistra ca plătitor de impozit pe veniturile din cedarea folosinţei bunurilor (chirii, mai simplu spus). Chiriaşul nu are nicio legătură cu obligaţia proprietarului de a se înregistra la fisc, în schimb proprietarul are obligaţia de a plăti impozit, indiferent că are contract scris sau nu. E drept, faptul că trebuie să se înregistreze ca plătitor atrage nevoia încheierii unui contract scris, dar asta nu înseamnă că, în lipsa înscrisului, contractul (cu obligaţia aferentă de a plăti impozit) nu există.

Proprietarul care nu se înregistrează ca plătitor de impozit face evaziune fiscală, un aspect foarte util de cunoscut atunci când proprietarul evazionist îi adresează chiriașului cerinţe din categoria „văruieşte tu / plăteşte tu / ieşi afară / chiria s-a mărit / etc”.

Un alt aspect de menţionat este că un contract de închiriere cu dată certă este opozabil şi terţului dobânditor al bunului închiriat. Practic, dacă acel contract este menţionat într-un registru public cu formalităţile cerute de lege (de ex. este înregistrat la fisc, atestat de avocat, certificat de notar – inclusiv făcută o copie legalizată, menţionat la registrul comerţului ca dovadă pentru sediu, etc) atunci şi persoana care dobândeşte proprietatea imobilului în timpul în care este închiriat va fi obligată să respecte termenul închirierii. Acest lucru nu trebuie confundat cu înregistrarea la fisc, susțin juriștii.

 

Ce cuprinde contractul de închiriere

Semnarea unui contract de închiriere a unei locuinţe este o acţiune obligatorie pentru proprietar. Cei care își închiriază locuinţa printr-un acord verbal pentru a se sustrage de la plata impozitului aferent chiriei încasate riscă să fie acuzați de evaziune fiscală şi să fie amendați cu până la 5.000 lei. Legea prevede amenzi de la 4.000 la 5.000 lei pentru închirierea locuinţelor fără contract valabil încheiat și de la 2.000 la 3.000 de lei pentru nedeclararea contractelor de închiriere la administraţia financiară.

Potrivit legii locuinţei, contractul de închiriere se face întotdeauna în formă scrisă, pe baza acordului dintre proprietar şi chiriaş. Contractul trebuie înregistrat la organele fiscale teritoriale în termen de 15 zile de la semnarea lui.

În contractul de închiriere trebuie să fie bine determinat obiectul acestuia, suprafaţa locativă şi dotările folosite în exclusivitate şi în comun, suprafaţa curţii şi grădinii şi, de asemenea, bunurile date în folosinţă odată cu locuinţa.

Dreptul de folosinţă a bunurilor este conferit odată cu dreptul de folosinţă al locuinţei sau imobilului închiriat. Chiriaşul nu va putea folosi în mod legal dependinţele locuinţei – curte, grădină, garaj, boxă – decât dacă acest drept a fost prevăzut în contractul de închiriere.

Închirierea „la negru” asigură un venit mai mare proprietarilor, dar și riscul de a de trezi oricând cu casa goală. La rândul lor, chiriaşii potfi dați afară fără să fiţi anunţați sau pot fi obligat să plătească sau să repare lucruri care nu sunt de datoria lor.

 

FMI vrea taxe mai mari și asigurări de sănătate pentru proprietari

Sistemul de taxare a proprietăţilor va fi revizuit – la cerereaFMI – astfel încât impozitul va fi calculat în funcţie de tipul de folosinţă a imobilului şi nu de statutul juridic al proprietarului imobilului. Scopul este creşterea veniturilor la buget, după cum se arată în scrisoarea de intenţie, iar autorităţile vor beneficia de asistenţa FMI pentru această schimbare. Veniturile din chirii vor fi taxate suplimentar. Până la jumătatea lunii septembrie, va fi aprobată, prin Ordonanţă, o nouă taxă aplicabilă veniturilor din chirii obţinute de persoane fizice, sub formă de contribuţii sociale. Noua taxă va fi aplicată de la 1 ianuarie 2014.

Ministerul Finanţelor Publice a făcut o serie de precizări cu privire la impozitarea diferențiată a proprietăților închiriate și a introducerii contribuţiei de asigurări sociale de sănătate în cazul veniturilor obţinute din chirii de persoanele fizice.

„În ceea ce priveşte impozitarea diferenţiată a proprietăţilor în funcţie de utilizarea acestora, începand cu 1 ianuarie 2014, menţionăm că această prevedere nu este o noutate introdusă în actuala scrisoare, ci reprezintă o măsură asumată prin scrisorile precedente şi care a fost menţinută în noua scrisoare. Precizăm că măsura a fost introdusă la cererea mediului de afaceri care a semnalat existenţa unor practici ce generau concurenţa neloială în piaţă. Astfel, persoanele fizice care utilizau proprietăţile în vederea desfăşurării unor activităţi economice, plăteau un impozit mult mai mic decât persoanele juridice care desfăşurau acelaşi tip de activităţi.

Referitor la introducerea CASS (contribuţiei de asigurări sociale de sănătate) în cazul veniturilor obţinute din chirii de persoanele fizice, precizăm că această măsură are în vedere lărgirea bazei de contribuţie, reprezentând un prim pas în vederea implementării unei abordări fiscale unitare, astfel încât contribuţiile pentru sănătate să fie plătite de către persoanele care obţin venituri şi din alte surse decât cele de natură salarială”, se arată într-un comunicat al MFP.

 

Chiriile din București, tot mai scumpe

Chiriile garsonierelor şi apartamentelor cu 2 camere din Capitală s-au majorat cu aproape 1%, respectiv 3% în iulie 2013 comparativ cu luna iunie, în pofida plecării studenţilor din Bucureşti, potrivit raportului de monitorizare AnunturiPaticulari.ro. Chiria medie solicitată pentru o garsonieră este de 225 euro/lună, în timp ce un proprietar al unui apartament cu 2 camere solicită o chirie de 320 euro/lună.

Pe segmentul locuinţelor cu 4 camere, chiria a ajuns la 632 euro/lună, în scădere cu 5% faţă de iulie 2012, iar pentru un apartament cu 3 camere chiria a urcat cu 1%, ajungând la 425 euro/lună.

„Piaţa imobiliară din Bucureşti este una a extremelor. În timp ce în zona de sud chiriile nu depăşesc câteva sute de euro, în nordul Bucureştiului chiriaşii trebuie să achite o rentă lunară cu până la 70% mai mare decât în cartierele din sud”, potrivit raportului de monitorizare AnunturiPaticulari.ro.

Ferentari, Giurgiu şi Berceni sunt trei cartiere în care, de-a lungul timpului, s-au înregistrat cele mai mici chirii comparativ cu media întregului oraş. Dacă în Ferentari o garsonieră este dată spre închiriere cu 115 euro/lună, în Herăstrău, un proprietar solicită o chirie de 374 de euro/lună. Pe segmentul apartamentelor cu două camere, chiria medie solicitată de proprietarii din cartierul Berceni este de 268 euro/lună, în timp ce o chirie pentru o locuinţă cu 2 camere este de 381 euro/lună în Floreasca, 449 euro/lună în Băneasa şi 656 euro în Herăstrău. În timp ce un proprietar din Ferentari cere 302 euro/lună pentru a închiria o locuinţă cu 3 camere, o persoana care închiriază o locuinţă cu 3 camere în Herăstrău vrea 1.077 euro/lună.

În luna iulie 2013, pe piaţa chiriilor s-au înregistrat 2.883 de oferte noi, ceea ce reprezintă o creştere de 14,7% faţă de aceeaşi perioadă din 2012.